张泓铭：抓难点设万全之策 化解地产库存‘博鱼(boyu·中国)官方网站’

全国政协委员，上海市政府原参议，上海社科院研究员、博导张泓铭【地产中国网两会特别报道】在今年供给侧改革中，房地产去库存政策尤为密集。自2月份以来，央行、发改委等10多个部委陆续实施了五项重磅措施。事实上，在2016年全国两会上，房地产去库存也是众多热点。全国政协委员，上海市政府原参议，上海社科院研究员、博导张泓铭在拒绝接受记者专访时回应，除去房地产库存必须5年时间。

【专题】2016全国两会：全程中出房地产高度重视房地产库存的严重性 张泓铭回应，经计算出来，建设早已开始无法解散、又并未销售的房屋库存，还包括现房及期房全国大约为66.72亿平米。如按2015年的销售速度，这些库存约必须5.19年才消化完。清醒认识房地产库存的经济风险 66.72亿平米的库存，早已投放资金大约40万亿。扣减开发商自己投放的项目资本金之外，最少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，大约占到2015年底全国货币供应量(M1)的34.91%。

这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还债务，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还债务。似乎，这不会造成金融的系统性风险。张泓铭回应，如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种萧条同步或共振，金融风险急剧提升。所以，把消弭房地产库存作为国家任务来对待从不为过，全社会必需以高度的责任感忠诚地、稳健地已完成该项任务。

从两侧全面布局消弭房地产库存中央经济工作会议明确提出了还包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、希望投资出租、不断扩大公租房适用范围、迎合市场减少房价、中止出售容许的7项政策设想。在张泓铭显然，这些政策设想，一部分在短期中才可产生效应，还有一部分将在中长期逐步获释效应。春节前后，国家管理部门很快地实施了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施，以后还有可能实施其他政策。

这些政策，还包括同各地的补足政策汇入一起，不会很快地在全国产生正面效应，坚信大部分一二线城市的库存在一两年内有显著的上升，压力大大降低。以上政策，主要反映在市场需求一侧，作为短期以不应形势的严峻。

除了这些政策之外，还可以考虑到在供给一侧的调整(大约8项)，作为长年决定。张泓铭说道。

紧密注目房地产库存中的难题在张泓铭显然，全国房地产库存，有两大难题：一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体，还有娱乐、旅游、物流等产业地产，前几年在住宅出租汽车时倒数多年加快建设，现在到了生产量高峰却遇上经济上行，以至于广泛不足，而且用途改变的可玩性大，全国库存有十几亿平米。这一难题，更容易为人们所忽略。

二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面解读城镇化就是房地产化，盲目大干慢上。

但是三、四线城市的产业核心区和人口快速增长近不及一、二线城市，甚至人口清净流入，购房市场需求快速增长受限，库存消化可玩性很大，全国库存也有十多亿平米。在中央和地方消弭房地产库存的希望于是以意欲取得成效时，这两个10多亿平米的难题很有可能沦为全面消弭库存的绊脚石，也许沦为综合性经济风险的引爆点，也未尝不可能。

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