‘BOYU SPORTS’谈城市化进程中房地产业的和谐发展

内容摘要：随着城市化进程的减缓以及各种城市用地市场需求的递减，城市房地产业发展速度不致减缓。本文分析了我国房地产业较慢发展过程中不存在投资结构不合理、房地产价格偏高、土地闲置浪费及社会矛盾加剧等诸多问题，并明确提出构建我国房地产业人与自然可持续发展的适当对策，特别强调房地产业的发展不应与国民经济、金融业、生态环境、土地资源利用、科技创新、社区文化人与自然发展。　　关键词：城市化 房地产业 人与自然发展 　　 　　房地产业在提高产业结构、夹住内需、不断扩大低收入、提升人民生活水平、增进城市化等方面起着了大力的起到，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史较短，经验不足，房地产业较慢发展中不存在诸多问题。

　　 　　房地产业较慢发展中不存在的问题 　　 　　（一）房地产投资结构不合理 　　1986年以来，房地产开发投资约66286亿元，年平均快速增长32.7%，比全社会固定资产投资增长速度慢13.7个百分点，相比之下多达了同期GDP的增长速度。另据国家统计局2004年对全国3328家房地产企业的跟踪调查，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占到28.89%，如果再加研发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，目前银行资金占到房地产开发资金的比例在60%左右。

随着房地产业投资快速增长，金融风险激增。　　（二）高房价影响居民购买力 　　一方面是房价持续下跌。近年来，我国各地的房地产价格上涨迅速。1998年至2004年城镇居民人均农村居民收益年均快速增长8.6%，但许多城市商品房年均快速增长超过了两位数。

另一方面空置房面积减少。1993年底商品房空置面积超过5000万m2，此后这一指标持续上升，截至2006年３月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比快速增长23.8%。　　（三）大量土地闲置与浪费 　　一方面是土地资源的匮乏，另一方面在房地产开发领域却不存在着土地大量闲置和极大浪费。据国土资源部统计资料，2004年全国城镇规划范围内闲置、空闲土地约26.37万hm2，相等于现有城镇建设用地总量的7.8%；其中房地产库存土地约10万hm2。

据央行2005年8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》表明，1997年以来，全国土地研发面积占到全国土地购买面积的比例持续减少，2000-2004年仍然保持在60%-70%的水平，2004年该比值降至50%以下，2004年全国土地购买面积和土地研发面积的差额超过20044.5万m2。　　房地产业高速发展也带给一些社会问题，诸如征地纠纷、征地对立，开发商、业主、物业公司之间的冲突与对立等。房地产业能否持续身体健康人与自然发展，早已沦为政府决策部门、学术理论界乃至普通百姓十分注目的问题。

人与自然是中国传统文化的核心理念。在人与自然的关系上，特别强调“天人合一”。

在人与人的社会关系上，特别强调和通、太原。房地产业人与自然发展不应特别强调与大自然、经济、社会、文化的人与自然发展。　　 　　我国房地产业人与自然发展对策 　　 　　（一）与国民经济人与自然发展 　　房地产业的发展既要合乎自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的承托。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品包含其他产业发展的载体，房产只有被用作生产或消费（居住于）才能已完成价值构建。

房地产业的发展只有与国民经济的发展速度互为协商，才能增进国民经济较慢身体健康发展。因此，维持合理的房地产业发展速度，展开科学规划，才能有效地防止风险和确保房地产业持续平稳发展。

　　（二）与金融业人与自然发展 　　金融业的反对是房地产业可持续发展的关键。房地产业是一个典型的资金密集型行业，其发展必不可少巨额资金的投放，这就要求了房地产业的发展必不可少金融业的有效地反对。

因此，房地产业要构建可持续发展，必需有效地增进金融业与房地产业的对话、互利。完备房地产金融体系，著手研究创建住房抵押贷款二级市场，构建抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体划入金融大循环，切断房地产市场与资本市场的联系。

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