BOYU SPORTS_农地入市可建安居房和养老房

5月6日，近些年来仍然备受无地之苦的深圳市携手实施两项土地新政，将原农村集体经济的组织享有的工业用地入市渠道由现行的工业用地，拓宽到还乡型商品房、机构养老设施建设等民生领域。另据涉及部门人士透漏，深圳农地未来入市沦为医院、学校用地，亦已在筹划之中。在此之前的2012年5月，深圳沦为全国土地管理制度改革综合试点城市。6个月后，深圳宣告放松农地入市。

2013年12月，首宗农地入市在该市宝安区已完成交易。以此为始点，深圳即起筹划农地入市转入民生建设领域。

而上述两项极具改革性的新政能否有效地创建自十八届三中全会开会以来国家直言的农村集体土地入市利益共享机制，并密码深圳多年来的用地严重不足难题，答案仍尚待入围。农地入市多途据5月6日发布的近期一期深圳市人民政府公报表明，深圳此次土地新政由该市规划和国土资源委员会（下称深圳市规土委）实施，共计包括《深圳市养老服务设施用地供应暂行办法》（以下称之为《暂行办法》）、《关于增进还乡型商品房用地供应暂行规定》（以下称之为《暂行规定》）两份文件。

《财经》记者得知，在此之前，这两份文件曾于2014年8月初开始以《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》及《关于增进还乡型商品房用地供应的暂行规定》名为印发。其中前者明确提出的希望养老用地供应来源多样化，政府储备土地、农地、城市更新移转土地等均可入市举行养老机构等众说纷纭，曾多次引起涉及各方的普遍辩论与庞加莱。近年来，捉襟见肘的土地资源已沦为制约深圳城市规划发展的瓶颈。

从2012年开始，深圳建设用地中的存量土地首次开始多达追加建设用地。据深圳市规土委讲解，2011年至2020年，深圳实际能用的追加建设用地仅有42平方公里，且多为零星、集中地块，面对无追加用地供的困境。

与此同时，深圳却仍然不存在大量民间所谓农地。实质上，经过1992年特区内统征伐、2004年原特区外城市化改以国有地之后，深圳市域范围内已不不存在严苛法律意义上的农地，而是原农村集体经济的组织继受单位实际闲置的土地。

但问题在于，大量土地未已完成适当的补偿归还申请，因此实质上仍然归属于村集体及股份公司所有。随着城市化过程中土地价值大大提高，政府更加无法缴纳这笔数额极大的补偿，因此这部分土地仍然正处于政府拿不返、集体用没法、市场用很差的失望局面，无法盘活入市。在深圳1900多平方公里的土地上，类似于土地面积大约有300平方公里。

本次两项新政携手实施，即是对这一困境尝试展开解法。在农地入市的范围方面，根据《暂行办法》规定，未来深圳的养老服务设施用地，将采行以下多种方式获取：（一）市、区财政全额投资的养老服务设施用地，由市民政部门申请人，报市政府批准后，可以采行协议免除地价方式转让土地使用权，土地使用权受让人为市、区政府，实际用于单位为市、区民政部门;（二）产权归政府、引进社会资本举行的养老服务设施用地，由市民政部门申请人，报市政府批准后，可以采行协议免除地价方式转让土地使用权，土地使用权受让人为市、区政府，实际用于单位为市、区民政部门，由市、区民政部门通过公开发表方式引入社会资本经营;（三）社会资本举行的养老服务设施用地，面向所有企业事业单位、社会的组织或者个人，采行招拍挂方式公开发表转让土地使用权。

据涉及人士解析，这意味著：除非是纯粹由社会资本举行的养老院，大部分养老服务社会设施将使用协议免除地价方式取得土地。对于养老设施的实际用地来源，《暂行办法》明确提出了多项措施：其一为希望原农村集体经济的组织继受单位自行举行养老服务设施。

原农村集体经济的组织继受单位不应与市规划国土部门签定土地使用权转让合约或补充协议，免缴地价，土地使用权期限新的计算出来。；除此之外，《暂行办法》还明确提出了买入的办法，早辟住房项目经涉及部门表示同意后，可整体用作举行养老服务设施。

此类项目可由市、区民政部门买入用作举行养老服务设施，也可采行公开发表投标方式由社会资本持有人并经营；不仅如此，依照《暂行办法》，其他合法建筑符合环境保护、卫生防疫、消防安全、养老设施建筑设计等规范拒绝的，亦可以用作举行养老服务设施。而对于涉及各方高度注目的农地转入城市建设性用地方面，《暂行规定》也月具体了以下几条途径：其一，在本规定实行前企业通过协议方式获得且仍未研发建设的工业用地、原出租住宅用地，在合乎城市规划的前提下，可以申请人建设还乡型商品房。建设单位应市住房保障部门提出申请，经市住房保障部门同意市规划国土主管部门表示同意后，由市住房保障部门要求否划入本市保障性住房计划；其二，此类用地不合乎城市规划的，建设单位应先向市规划国土主管部门递交规划调整方案，经市规划国土主管部门研究指出不具备可行性的，再行向市住房保障部门提出申请，市住房保障部门要求划入本市保障性住房计划的，市规划国土主管部门按法定程序展开规划调整；其三， 本规定实行前协议转让且仍未研发建设的居住用地、住宅混合用地合乎城市规划用途的，可以申请人减少居住于建筑面积用作还乡型商品房建设；其四， 仍未完备征伐（并转）地补偿申请且合乎城市规划的用地，均可采行多重形式建设还乡型商品房。

不仅如此，上述文件还明确提出：已转让的公交场站、配电站、消防站等交通设施、公用设施用地，在保证符合规划功能的前提下，亦可以申请人所附建安居型商品房或公共出租住房。

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